divisione eredità 2 immobili

[aristocle]

se due immobili vengono dati in eredità a 2 discendenti (2 immobili cointestati per evitare magari che uno dei due discendenti venda di propria iniziativa parte dell'eredità), quanto può costare l'atto di divisione ?
La valutazione necessaria per quantificare la differenza da versare all'erede con immobile di valore inferiore (nell'ipotesi che i due siano d'accordo sulla divisione) da chi viene effettuata? Inoltre se l'immobile non ha conformità con le planimetrie (magari perche risalenti a molti anni fa) possono sorgere i problemi come nel caso di una compravendita tradizionale (da alcuni anni mi risulta infatti che sia necessaria la regolarizzazione pena annullamento dell'atto notarile) o non essendoci il perito della banca basta che le parti dichiarino la conformita?

 

[Chihuahua]

Anzitutto, ciao.

Ci sono troppe poche informazioni per rispondere con precisione.
Il testatore è già trapassato? I due discendenti hanno lo stesso grado di parentela?
Se non ho capito male, i due discendenti sono già comproprietari dei due immobili in parti uguali. E' corretto?

Provo a risponderti per quel poco che posso in base ai dati forniti.

Per quanto riguarda la valutazione, è sufficiente che i due immobili vengano stimati per poi procedere all'eventuale conguaglio.
Le planimetrie sono effettivamente un problema se difformi, ma potrai chiedere delucidazioni al notaio al quale ti dovrai rivolgere, visto che la divisione riguarda immobili e non può essere fatta con atto privato. Le spese sono non molto dissimili da quelle richieste per normali atti di compravendita (ma qui dipende dalla zona in cui ti trovi e dal notaio a cui ti rivolgi).

Ovviamente se i due eredi non raggiungono un accordo, le cose si complicano.

 

[aristocle]

Anzitutto, ciao.

Ci sono troppe poche informazioni per rispondere con precisione.
Il testatore è già trapassato? I due discendenti hanno lo stesso grado di parentela?
Se non ho capito male, i due discendenti sono già comproprietari dei due immobili in parti uguali. E' corretto?

NI. Nel senso volevo capire in uno scenario futuro i pro e i contro con 2 eredi aventi stesso grado di parentela e quota al 50%.

Provo a risponderti per quel poco che posso in base ai dati forniti.

Per quanto riguarda la valutazione, è sufficiente che i due immobili vengano stimati per poi procedere all'eventuale conguaglio.
Le planimetrie sono effettivamente un problema se difformi, ma potrai chiedere delucidazioni al notaio al quale ti dovrai rivolgere, visto che la divisione riguarda immobili e non può essere fatta con atto privato. Le spese sono non molto dissimili da quelle richieste per normali atti di compravendita (ma qui dipende dalla zona in cui ti trovi e dal notaio a cui ti rivolgi).

Ovviamente se i due eredi non raggiungono un accordo, le cose si complicano.

Ok, quindi come immaginavo, il prezzo è simile a quello dell'atto di compravendita.
Resta però il dubbio per l'aspetto planimetrie. GIusto per capire se rimanendo in comunione è necessario effettuare (qualora presenti) sanatorie su irregolarità o se l'eredità può rimanere invariata non essendoci compravendita vera e propria.

Inoltre ho un dubbio. Qualora si decida di usarle entrambe come prime case si può mantenere la cointestazione, magari per evitare come gia dicevo prima che uno tenti di propria iniziativa di liberarsi della propria quota?

 

[Chihuahua]

Resta però il dubbio per l'aspetto planimetrie. GIusto per capire se rimanendo in comunione è necessario effettuare (qualora presenti) sanatorie su irregolarità o se l'eredità può rimanere invariata non essendoci compravendita vera e propria.

Le planimetrie devono essere conformi alla realtà. Questo è quello che richiede la legge.
Non sono previste sanatorie: se la planimetria non corrisponde allo stato di fatto, il venditore a proprie spese deve provvedere ad aggiornarla con l’intervento di un tecnico prima di firmare il rogito.
Detto questo, è ovvio che finché non vi serve farlo, non occorre aggiornare nulla.

Inoltre ho un dubbio. Qualora si decida di usarle entrambe come prime case si può mantenere la cointestazione, magari per evitare come gia dicevo prima che uno tenti di propria iniziativa di liberarsi della propria quota?

In generale, la cointestazione di per sé non genera problemi da quel punto di vista, però l'agevolazione prima casa prevede tutta una serie di condizioni per essere applicata e in questo caso specifico non ho sufficienti informazioni per risponderti.

Non capisco cosa intendi per "liberarsi della propria quota": se il testatore non è morto, la quota non è disponibile; se l'erede è già intestatario del bene può in ogni momento chiedere lo scioglimento della comunione e disporre dei propri beni come meglio crede.
Non serve che mi rispondi: è solo per farti capire che è pressoché impossibile darti delle risposte sicure senza sapere esattamente tutti i dettagli (alcuni dei quali sono davvero importanti).
Spero comunque di esserti stato d'aiuto.

 

[aristocle]

Le planimetrie devono essere conformi alla realtà. Questo è quello che richiede la legge.
Non sono previste sanatorie: se la planimetria non corrisponde allo stato di fatto, il venditore a proprie spese deve provvedere ad aggiornarla con l’intervento di un tecnico prima di firmare il rogito.
Detto questo, è ovvio che finché non vi serve farlo, non occorre aggiornare nulla.

Chiaro che in caso di vendita vada sanato.
Non mi è chiaro se in caso di passaggio ad eredi, questi ultimi, mantenendo gli immobili, sono tenuti a regolarizzare a proprie spese eventuali difformità come se fosse una compravendita o non devono preoccuparsi di questo aspetto.

In generale, la cointestazione di per sé non genera problemi da quel punto di vista, però l'agevolazione prima casa prevede tutta una serie di condizioni per essere applicata e in questo caso specifico non ho sufficienti informazioni per risponderti.

Non capisco cosa intendi per "liberarsi della propria quota": se il testatore non è morto, la quota non è disponibile; se l'erede è già intestatario del bene può in ogni momento chiedere lo scioglimento della comunione e disporre dei propri beni come meglio crede.
Non serve che mi rispondi: è solo per farti capire che è pressoché impossibile darti delle risposte sicure senza sapere esattamente tutti i dettagli (alcuni dei quali sono davvero importanti).
Spero comunque di esserti stato d'aiuto.

Ok, non mi era chiaro che lo scioglimento della comunione possa essere richiesto anche da uno solo. Pensavo servisse anche lì il comune accordo.
Il discorso della prima casa era nato per considerare un altro possibile scenario.
In pratica, una volta ereditati gli immobili, se di comune accordo ognuno di loro sceglie di risiedere stabilmente in una delle case è necessario sciogliere la comunione (mettiamo per ipotesi che abbiano stesso valore di mercato)?

Perché se fosse possibile mantenere attiva la comunione, nell'ipotesi in cui l'accordo sulla scelta della casa in cui risiedere venga meno da parte di un erede, quest'ultimo potrebbe fare qualcosa anche se l'altra è già abitata dal coerede? Non credo possa costringerlo a lasciarla perché di fatto sono entrambi proprietari al 100% o sbaglio?

Grazie dell'aiuto !

 

[Chihuahua]

Chiaro che in caso di vendita vada sanato.
Non mi è chiaro se in caso di passaggio ad eredi, questi ultimi, mantenendo gli immobili, sono tenuti a regolarizzare a proprie spese eventuali difformità come se fosse una compravendita o non devono preoccuparsi di questo aspetto.

Non conosco le disposizioni testamentarie del tuo specifico caso, ma in linea generale non occorre fare alcunché per quanto riguarda le planimetrie proprio perché si tratta di un atto di successione e non di compravendita (i presupposti e gli aspetti tecnico-legali, come puoi ben immaginare, sono completamente differenti).

Ok, non mi era chiaro che lo scioglimento della comunione possa essere richiesto anche da uno solo. Pensavo servisse anche lì il comune accordo.

Se non c'è accordo, anche uno solo dei proprietari può chiedere la divisione giudiziale.
Nel solo caso di eredità, il testatore può eventualmente stabilire che non si proceda alla divisione dei beni ereditati, ma per un massimo di 5 anni dalla sua morte (anche il giudice dovrà rispettare questa disposizione).
Dopo quel termine, c'è il liberi tutti.

Il discorso della prima casa era nato per considerare un altro possibile scenario.
In pratica, una volta ereditati gli immobili, se di comune accordo ognuno di loro sceglie di risiedere stabilmente in una delle case è necessario sciogliere la comunione (mettiamo per ipotesi che abbiano stesso valore di mercato)?

Non è necessario sciogliere la comunione se c'è l'accordo delle parti sulla destinazione da dare agli immobili.

Perché se fosse possibile mantenere attiva la comunione, nell'ipotesi in cui l'accordo sulla scelta della casa in cui risiedere venga meno da parte di un erede, quest'ultimo potrebbe fare qualcosa anche se l'altra è già abitata dal coerede? Non credo possa costringerlo a lasciarla perché di fatto sono entrambi proprietari al 100% o sbaglio?

Per la precisione sono proprietari ciascuno al 50%, e come ho già detto, in ogni momento è possibile chiedere lo scioglimento della comunione, o con accordo delle parti o davanti al tribunale.
Volendo, è anche possibile stipulare un patto di indivisione, ma anche qui c'è un limite di durata stabilito dalla legge (10 anni max).
Di fatto la comunione non va vista come una garanzia contro "sorprese" della controparte.