Pagamenti quote condominiali

[aristocle]

Con la riforma del 2012, art. 71 ter delle disposizioni attuative del codice civile, l’attivazione del sito web condominiale non è obbligatorio ma lo diventa solo se l’assemblea condominiale delibera in tal senso.

Ma i costi sono a carico del condominio (e non si sa a quanto ammonterebbero..)

 

[bruciolo]

Essendo legato alla gestione amministrativa / contabile a seconda dell'amministratore, o il costo viene indicato come voce a parte nel bilancio (nel mio condominio non è così, ma dovrebbe esserlo) o inglobato nel compenso dell'amministratore con voce specifica, come ad esempio avviene per la gestione 730, o altre voci che sono costi aggintivi calcolati a parte, dal compenso dell'amministratore.

 

[aristocle]

Essendo legato alla gestione amministrativa / contabile a seconda dell'amministratore, o il costo viene indicato come voce a parte nel bilancio (nel mio condominio non è così, ma dovrebbe esserlo) o inglobato nel compenso dell'amministratore con voce specifica, come ad esempio avviene per la gestione 730, o altre voci che sono costi aggintivi calcolati a parte, dal compenso dell'amministratore.

Per curiosità, ma in fase di delibera erano favorevoli gli altri condòmini a sobbarcarsi un costo del genere? Più o meno hai idea a quanto si può aggirare, indicativamente?

 

[bruciolo]

Per curiosità, ma in fase di delibera erano favorevoli gli altri condòmini a sobbarcarsi un costo del genere? Più o meno hai idea a quanto si può aggirare, indicativamente?

Nel mio condominio non si rendono conto di nulla…..

C’è una ignoranza galoppante….

Il costo e’ mascherato perché inglobato nell’offerta che si rinnova annualmente all’amministratore.

Posso dire tranquillamente, per come e’ gestito non serve assolutamente a nulla.

Ma tanto non paga l’amministratore ma i condomini.

Ci fu presentato come obbligatorio invece….. non lo e’.

 

[aristocle]

Scusate ho una curiosità che vorrei togliermi:
se devo comprare una cantina dal vicino tra qualche mese, e nel mentre vengono deliberati interventi con molte rate mensili (che sicuramente andranno oltre la data di acquisto), le rate post-rogito saranno sempre a carico del venditore in quanto la delibera è avvenuta quando era ancora lui proprietario della cantina (a prescindere che l'amministratore cesserà di relazionarsi col vecchio proprietario)?

Per tutelarmi cosa posso fare, chiedere all'amministratore un certificato dove indicherà che tutte le spese già deliberate sono state pagate prima del rogito?

Per legge, se mi rivolgo a lui posso sapere se il vicino è in regola coi pagamenti?

 

[Il Bacco]

Scusate ho una curiosità che vorrei togliermi:
se devo comprare una cantina dal vicino tra qualche mese, e nel mentre vengono deliberati interventi con molte rate mensili (che sicuramente andranno oltre la data di acquisto), le rate post-rogito saranno sempre a carico del venditore in quanto la delibera è avvenuta quando era ancora lui proprietario della cantina (a prescindere che l'amministratore cesserà di relazionarsi col vecchio proprietario)?

Per tutelarmi cosa posso fare, chiedere all'amministratore un certificato dove indicherà che tutte le spese già deliberate sono state pagate prima del rogito?

Per legge, se mi rivolgo a lui posso sapere se il vicino è in regola coi pagamenti?

Le rate vengono rideterminate dalla data del rogito in poi....

 

[aristocle]

Le rate vengono rideterminate dalla data del rogito in poi....

Non ho capito.
Tutto ciò che era stato deciso prima del rogito (parlo es di lavori di ristrutturazione) non va estinto dal venditore?

Non mi riferisco alle rate ordinarie mensili che ovviamente pagherei solo quelle dal giorno del rogito in poi.

Mettiamo il caso che il mese scorso si siano deliberati lavori e, per la cantina, il titolare dovrà pagare una rata pari a 50€ / mese x 12 mesi.

Se il passaggio avviene dopo 3 mesi, i restanti 9 mesi (cioè 450€) deve estinguerli il vecchio proprietario perché c'è stata una delibera quando era proprietario?
Oppure i millesimi della cantina vanno aggiunti a quelli dell'appartamento e le successive rate si sommeranno a quanto pago?

 

[Il Bacco]

Non ho capito.
Tutto ciò che era stato deciso prima del rogito (parlo es di lavori di ristrutturazione) non va estinto dal venditore?

Non mi riferisco alle rate ordinarie mensili che ovviamente pagherei solo quelle dal giorno del rogito in poi.

Mettiamo il caso che il mese scorso si siano deliberati lavori e, per la cantina, il titolare dovrà pagare una rata pari a 50€ / mese x 12 mesi.

Se il passaggio avviene dopo 3 mesi, i restanti 9 mesi (cioè 450€) deve estinguerli il vecchio proprietario perché c'è stata una delibera quando era proprietario?
Oppure i millesimi della cantina vanno aggiunti a quelli dell'appartamento e le successive rate si sommeranno a quanto pago?

Confermo che le rate per lavori straordinari rimangono determinate nel loro importo "originario" a carico del venditore, come da Te indicato sopra.

 

[BOBBYS]

Le spese straordinarie deliberate competono al venditore salvo diversi accordi...
Il nuovo proprietario comunque ne risponde in modo solidale se il vecchio proprietario non dovesse versare la sua quota. L'amministratore ha diritto di richedere il pagamento delle spese ad entrambi.
L'amministratore comunque in caso di vendita e' tenuto a rilasciare all' acquirente certificazione sullo stato dei pagamenti del proprietario venditore.

Ma la cantina in oggetto quanti millesimi ha ?
Non penso gli possano competere grosse cifre...

 

[aristocle]

Le spese straordinarie deliberate competono al venditore salvo diversi accordi...
Il nuovo proprietario comunque ne risponde in modo solidale se il vecchio proprietario non dovesse versare la sua quota. L'amministratore ha diritto di richedere il pagamento delle spese ad entrambi.
L'amministratore comunque in caso di vendita e' tenuto a rilasciare all' acquirente certificazione sullo stato dei pagamenti del proprietario venditore.

Ma la cantina in oggetto quanti millesimi ha ?
Non penso gli possano competere grosse cifre...

Pochi, però recentemente ci sono stati diversi lavori e volevo rivolgermi all'amministratore per capire la situazione

 

[ERCOLINO]

Riforma condominio 2026, novità amministratore, spese, lavori

Scopri cosa prevede la riforma del condominio 2026: nuovi requisiti per gli amministratori, revisore obbligatorio, regole sui pagamenti e maggiore sicurezza

www.pgcasa.it

 

[aristocle]

Riforma condominio 2026, novità amministratore, spese, lavori

Scopri cosa prevede la riforma del condominio 2026: nuovi requisiti per gli amministratori, revisore obbligatorio, regole sui pagamenti e maggiore sicurezza

www.pgcasa.it

Chissà se si concretizzerà

I presupposti sono buoni perché alzano l'asticella per fare questo mestiere (non è pensabile che ancora oggi un diplomato possa fare un lavoro che richiede competenze sempre maggiori sia di diritto civile che di contabilità), ma al contempo implica conseguenze negative (costo per revisore, tacito rinnovo anche dopo i 12 mesi, possibilità di aggredire il c/c). Soprattutto il tacito rinnovo non lo vedo utile perché servono anche oggi 501/1000 per sostituirlo.

 

[BOBBYS]

"... se un condomino non paga la ditta potrà bloccare il conto corrente condominiale e rivalersi su chi ha già pagato ed è in regola con le spese. ..."

"Con la riforma i creditori (fornitori, imprese di servizi, ecc.) possono agire in via prioritaria sulle somme disponibili nel conto corrente condominiale per l’intero credito vantato.
Solo in via sussidiaria possono agire sui beni dei condomini morosi, nella misura della loro morosità.
Per il residuo debito, dopo l’infruttuosa escussione dei morosi, i creditori possono agire anche nei confronti dei condomini in regola"

cornuto e mazziato... hai voglia poi a rivalerti sui condomini morosi

 

[Paolo68]

"... se un condomino non paga la ditta potrà bloccare il conto corrente condominiale e rivalersi su chi ha già pagato ed è in regola con le spese. ..."

"Con la riforma i creditori (fornitori, imprese di servizi, ecc.) possono agire in via prioritaria sulle somme disponibili nel conto corrente condominiale per l’intero credito vantato.
Solo in via sussidiaria possono agire sui beni dei condomini morosi, nella misura della loro morosità.
Per il residuo debito, dopo l’infruttuosa escussione dei morosi, i creditori possono agire anche nei confronti dei condomini in regola"

cornuto e mazziato... hai voglia poi a rivalerti sui condomini morosi

In realtà è già in parte così dal 2012. Questa riforma globalmente a me non piace, ma sotto questo profilo è migliorativa. Attualmente l'art 63 disp att cc consente al terzo creditore, nonostante il principio di parziarieta' delle obbligazioni condominiali, di soddisfarsi sul conto corrente del condominio. In seconda battuta, dopo l'inutile escussione del condomino moroso, può già aggredire esecutivamente il condomino in regola con i pagamenti, e per l'intero. Con la riforma, semmai verrà approvata ed approvata con questa formulazione della Pdl, l'azione verso il condomino in regola sarebbe limitata solo alla proporzione del suo valore millesimale.

 

[luctun]

Ci pensavo mesi fa e, per quanto mi scocci, non è così sbagliato.
I fornitori erogano il servizio al condominio, che è di dominio dei vari residenti. Dovrà poi essere lente giuridico condominiale a rivalersi sul singolo condomino.
In pratica quello che succede con una azienda: se io ho 3 soci e la nostra azienda non riesce a onorare gli impegni perché uno di noi 4 è un cialtrone, il fornitore si rivale sull'azienda e non è interessata a sapere chi o perché ha fatto mancare il suo contributo.

 

[Paolo68]

Ci pensavo mesi fa e, per quanto mi scocci, non è così sbagliato.
I fornitori erogano il servizio al condominio, che è di dominio dei vari residenti. Dovrà poi essere lente giuridico condominiale a rivalersi sul singolo condomino.
In pratica quello che succede con una azienda: se io ho 3 soci e la nostra azienda non riesce a onorare gli impegni perché uno di noi 4 è un cialtrone, il fornitore si rivale sull'azienda e non è interessata a sapere chi o perché ha fatto mancare il suo contributo.

Nel 2012 fu trovata una soluzione di compromesso. Ormai da anni le sezioni unite della Cassazione avevano soppresso il principio di solidarietà delle obbligazioni condominiali in favore della regola della parziarieta'. Ma quella giurprudenza fu una condanna per i creditori del condominio. Il legislatore della riforma del 2012 mantenne il principio di parziarieta' ma con il correttivo della responsabilità solo sussidiaria del condomino non moroso. Quello che si vuol fare è mantenere questo impianto, ma con la limitazione della responsabilità sussidiaria del condominio virtuoso al valore del proprio peso millesimale. In realtà è l'indolenza degli amministratori condominiali, o almeno di certi, a drammatizzare il problema. Molti infatti sono restii (nonostante il codice li obblighi a farlo) ad azionare decreti ingiuntivi nei confronti dei morosi prima che il terzo creditore si attivi. E così non va bene.

 

[aristocle]

Quello che si vuol fare è mantenere questo impianto, ma con la limitazione della responsabilità sussidiaria del condominio virtuoso al valore del proprio peso millesimale. In realtà è l'indolenza degli amministratori condominiali, o almeno di certi, a drammatizzare il problema. Molti infatti sono restii (nonostante il codice li obblighi a farlo) ad azionare decreti ingiuntivi nei confronti dei morosi prima che il terzo creditore si attivi. E così non va bene.

Non intervengono semplicemente perché serve tempo e denaro. C'è da far pagare a tutti le raccomandate verso il moroso, un avvocato in anticipo, magari costituendo a maggioranza un fondo per spese legali, bolli, etc e poi si deve sperare che in tempo ragionevoli i soldi rientrino. Vale la pena? Molte volte no, meglio tentare un accordo nell'interesse di tutti pur tenendo conto dell'ammontare della somma da recuperare.
La teoria e la pratica spesso fanno a ****otti.

 

[Paolo68]

Non intervengono semplicemente perché serve tempo e denaro. C'è da far pagare a tutti le raccomandate verso il moroso, un avvocato in anticipo, magari costituendo a maggioranza un fondo per spese legali, bolli, etc e poi si deve sperare che in tempo ragionevoli i soldi rientrino. Vale la pena? Molte volte no, meglio tentare un accordo nell'interesse di tutti pur tenendo conto dell'ammontare della somma da recuperare.
La teoria e la pratica spesso fanno a ****otti.

C'è stata una recentissima pronuncia della Cassazione (che personalmente condivido in toto) che riconosce la legittimazione dell'amministratore ex art. 1131 cc ad intraprendere e concludere trattative di accordo bonario con il condomino moroso senza l'autorizzazione dell'assemblea purché l'intesa abbia ad oggetto una mera rateizzazione del debito (quindi non rinuncia, nemmeno parziale) che non pregiudichi le ragioni economiche del condominio e dei singoli. Ritengo che l'atto, oltre che ammesso, sia doveroso quale iniziativa recuperatoria. Ma se il condominio moroso sfugge, non esistono altre strade.

 

[aristocle]

Ritengo che l'atto, oltre che ammesso, sia doveroso quale iniziativa recuperatoria. Ma se il condominio moroso sfugge, non esistono altre strade.

A volte per "spaventare" i pigri potrebbe bastare una lettera dell'avvocato con raccomandata a/r.

Per il discorso del recupero, quello che voglio dire è che a conti fatti per somme sotto i 500€ vale la pena attivare l'azione legale? O meglio proporre una dilazione del pagamento?

 

[Paolo68]

A volte per "spaventare" i pigri potrebbe bastare una lettera dell'avvocato con raccomandata a/r

Quando ho iniziato la professione, ormai 29 anni fa, bastava la lettera del legale affinché il debitore (non solo per morosità condominiale) venisse in studio con il denaro e con la faccia piena di vergogna. Poi non è stato più sufficiente, e si passava al decreto ingiuntivo. Ora il cittadino è smaliziato e sfacciato, e solo con il pignoramento del conto corrente si fa sentire, per di più nervosamente ed offeso. Figuriamoci adesso con la propaganda (non sempre fedele al testo) della riforma prossima ventura (se ci sarà) con quanta spavalderia dicono "pagheranno altri per me".
Per quel che mi riguarda, ormai riconosco le situazioni di dignitosa indigenza, e qui mi spendo personalmente a stimolare un'intesa anche a tutela di chi non sfugge. Ma i furbi (come quel tale che mi ha rinfacciato il fatto che quel mese non aveva potuto pagare neanche Sky e la moglie aveva saltato l'appuntamento con l'estetista) li stano subito. Pugno duro fino all'ultimo centesimo