Miglior sistema di riscaldamento per la casa?
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L'Amministratore va comunque avvertito perché è necessario dimostrare che dal distacco non derivino squilibri e aggravi di spesa PRIMA di eseguire i lavori, anche perché esiste un obbligo specifico in tal senso previsto dall'art. 1122.
Sbagli articolo e lavorazioni.
Art. 1122. Opere su parti di proprietà o uso individuale
Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino
non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea
Chihuahua
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Nient'affatto.
I due articoli vanno letti in combinato disposto.
I lavori per staccarsi dall'impianto intervengono sia su parti comuni che su parti di proprietà individuale.
L'ultimo comma stabilisce infatti che, pur trattandosi di opere su parti individuali, "in ogni caso" è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.
Il che è anche abbastanza ovvio.
Aggiungo inoltre che se il regolamento di condominio prevede espressamente che l'Assemblea debba essere messa al corrente e deliberare l'autorizzazione ai lavori, il condomino non solo deve darne notizia all'Amministratore, ma deve anche attendere il pronunciamento dell'Assemblea stessa.
Assolutamente no.
1) In assemblea ci va con la relazione asseverata che i condomini possono avallare o meno nominando un tecnico di parte.
2) le Leggi dello Stato sopravanzano tutti i regolamenti del mondo.
Te lo spiego:
Se il distaccante fornisce la perizia:
Si ritiene che l’amministratore che riceve dal condomino la comunicazione di distacco anche se accompagnata dalla perizia, debba comunque notiziarne il Condominio nella competente sede assembleare.
Ovviamente all’ ODG l’amministratore porrà “comunicazione” di distacco, e non “l’autorizzazione/richiesta” al distacco ex art. 1118 cod. civ., essendo l’assemblea chiamata non già ad autorizzare il distacco, cioè a concedere e/o costituire un diritto, ma a valutare se ne sussistono i presupposti tecnici per l’esercizio del richiamato diritto ex art. 1118 c.c..
Io condomino ti comunico che mi sono distaccato (informativa e null'altro ti devo).
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Chihuahua
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Grazie, com'è umano lei.
Intanto, l'amministratore va avvertito e l'assemblea deve valutare i presupposti tecnici.
Questo a sottolineare che pur trattandosi di un diritto, non può essere esercitato come e quando ci pare.
E come vedi, l'articolo 1122 (da me citato) e l'articolo 1118 vanno letti in combinato disposto, anche se tu avevi affermato che il primo si riferiva ad altro.
Per quanto riguarda:
ti invito a leggere la sentenza n. 9889 del 16 maggio 2016 del Tribunale di Roma.
Se ne parla, spiegato bene, qui: http://www.brocardi.it/notizie-giuridiche/distacco-riscaldamento-condominiale/606.html
Stai parlando di un caso atipico dove è appositamente richiesto all'assemblea se mi posso distaccare con preciso articolo del regolamento mentre sopra parlavamo di altro. E infatti la sentenza che citi parla del caso specifico
basta andare a pagina 2
Nei miei 41 regolamenti NESSUNO cita quest'obbligo. ma sarà fortuna.....
Tribunale, Taranto, sez. II civile, sentenza 25/01/2016 n° 240, G.U. 07/03/2016
Il Tribunale di Taranto veniva chiamato a pronunciarsi in tema di distacco da parte di un condomino dal riscaldamento centralizzato.
In particolare nel caso affrontato, il condomino già da tempo si era dotato di impianto autonomo e si era distaccato da quello centralizzato, continuando tuttavia a pagare tutti i costi relativi all’utilizzo ed alla manutenzione dell’impianto di riscaldamento.
Dopo un diniego dell’assemblea condominiale sulla richiesta di modifica delle tabelle millesimali, relativamente alla ripartizione delle spese ordinarie dell’impianto di riscaldamento centralizzato, il condomino citava in giudizio il condominio, chiedendo di essere esentato dal pagamento delle spese per il consumo del combustibile e gestione dell’impianto di riscaldamento centralizzato a partire dall’anno corrente.
Il Condominio si opponeva, atteso l’orientamento Suprema Corte, che pone comunque in capo al condomino distaccatosi l’obbligo di pagare le spese per la conservazione e la gestione dell’impianto di riscaldamento e comunque anche alla luce del fatto che l’unità immobiliare distaccata continuava a godere del calore grazie alle tubature condominiali di riscaldamento che, diramandosi nei singoli appartamenti, la circondano.
Il Tribunale di Taranto, sulla questione di merito, richiamava in prima battuta un orientamento ormai costante della Corte di Cassazione che sanciva la legittimità da parte di ciascun condomino di poter distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condomini e la conseguente nullità della delibera condominiale che avesse respinto la richiesta di autorizzazione (sent. S.C. 3 aprile 2012, n. 5331).
Tuttavia la Corte considerava anche che in tema di proprietà condominiale vigeva la regola per cui sulle cose comuni ex art. 1117 c.c. (l’impianto di riscaldamento centralizzato, nel caso in specie) il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione (art. 1118. c.c. nella sua formulazione originaria, prima cioè della sua riforma ad opera della Legge 11 dicembre 2012, n. 220, entrata in vigore dal 18 giugno 2013 e quindi in epoca successiva al fatto qui controverso).
In altre parole la Corte di merito adita ammetteva la possibilità del distacco del singolo condomino dal riscaldamento centralizzato, purché non si traducesse in svantaggi per altri condomini e pertanto lo subordinava ad alcuni limiti.
In particolare, anzitutto la rinunzia non doveva comportare uno svantaggio (es. squilibrio termico) per gli altri condomini che continuavano ad usufruire del bene comune; in secondo luogo permaneva in capo al condomino l’obbligo di contribuzione per la conservazione della cosa comune, poiché diversamente gli altri condomini sarebbero costretti a pagare una quota di importo più elevato.
Alla luce di quanto sopra, le spese alla cui contribuzione era chiamato il condomino distaccatosi dall’impianto centralizzato, si dovevano intendere come quelle strettamente connesse al distacco e che senza di questo non avrebbero avuto origine; quindi poteva certamente essere esonerato dal pagamento del costo del combustibile per il sol fatto di non godere più del servizio, rimaneva, però, onerato del pagamento delle spese di conservazione dell’impianto e di quelle relative ad opere di manutenzione ordinaria che straordinaria.
Il Tribunale inoltre aggiungeva, citando la sentenza 13 novembre 2014, n. 24209 della Corte di Cassazione: “Il diritto a chiedere, a determinate condizioni, il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato, non può che valere per il futuro e non comporta la possibilità di chiedere restituzioni o danni, non potendo la rinunzia del singolo comportare un maggior aggravio per gli altri” e conciliando tale regola con il principio per cui la durata del processo non poteva ritorcersi in danno dell’attore, statuiva che la ripartizione delle spese, così come sopra indicata avrebbe dovuto effettuarsi dal momento della proposizione della domanda.
Di conseguenza valutato che non sussistevano significativi squilibri termici, il Giudice adito dichiarava la legittimità del distacco, esonerava il condomino dal pagamento del combustibile acquistato successivamente alla data di proposizione della domanda, ma statuiva che questo continuasse a pagare le spese di manutenzione e conservazione dell’impianto.
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Questo invece è il tuo caso:
Il divieto di distacco previsto dal Regolamento di condominio.
Poiché l’art. 1118 comma 4 c.c. non è tra gli articoli del codice civile dichiarati inderogabili dal comma 4^ dell’art. 1138 cod. civ., si ritiene che il regolamento di condominio possa prevedere il divieto di distacco o un regime di compartecipazione alle spese di combustibile e di gestione – per le ipotesi di distacco consentito- diverso da quello previsto dall’art. 1118 c.c. ed in tal caso prevarrebbe il regolamento. Ovvero, prevale il regolamento di contenuto contrattuale sull’art. 1118 cod. civ.
Va, tuttavia, segnalato, che una recente sentenza della Corte di Cassazione, Cass. sezione 2^ n. 19893 del 29.09.2011, ma comunque precedente alla riforma Legge 220/2014, ha stabilito, al contrario, che il regolamento di condominio, anche se contrattuale, non può menomare i diritti che ai condomini derivano dalla legge che tuteli interessi pubblici superiori.
Si consiglia pertanto di rappresentare in assemblea il contrasto tra la norma dell’art. 1118 comma 4 c.c. e la sentenza in questione, lasciando all’assemblea la decisione di non consentire il distacco vietato dal Regolamento di condominio e rappresentando la eventualità che per conseguenza possa essere impugnata la relativa delibera.
Il divieto di distacco previsto dal Regolamento di condominio.
Poiché l’art. 1118 comma 4 c.c. non è tra gli articoli del codice civile dichiarati inderogabili dal comma 4^ dell’art. 1138 cod. civ., si ritiene che il regolamento di condominio possa prevedere il divieto di distacco o un regime di compartecipazione alle spese di combustibile e di gestione – per le ipotesi di distacco consentito- diverso da quello previsto dall’art. 1118 c.c. ed in tal caso prevarrebbe il regolamento. Ovvero, prevale il regolamento di contenuto contrattuale sull’art. 1118 cod. civ.
Va, tuttavia, segnalato, che una recente sentenza della Corte di Cassazione, Cass. sezione 2^ n. 19893 del 29.09.2011, ma comunque precedente alla riforma Legge 220/2014, ha stabilito, al contrario, che il regolamento di condominio, anche se contrattuale, non può menomare i diritti che ai condomini derivano dalla legge che tuteli interessi pubblici superiori.
Si consiglia pertanto di rappresentare in assemblea il contrasto tra la norma dell’art. 1118 comma 4 c.c. e la sentenza in questione, lasciando all’assemblea la decisione di non consentire il distacco vietato dal Regolamento di condominio e rappresentando la eventualità che per conseguenza possa essere impugnata la relativa delibera.
Te ne allego altra:
Il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato, accompagnato dalla relazione tecnica che dimostra l'assenza di squilibri termici e di aggravio di spese per gli altri condòmini, rispetta pienamente le norme europee sul rendimento energetico nell'edilizia.
È quanto affermato dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 18721 del 22 settembre 2015. La sentenza conferma la compatibilità della nuova disciplina del distacco con la normativa europea, non rilevando alcun contrasto tra l'art. 1118 c.c. e la Direttiva 2002/91/CE.
Secondo il giudice capitolino, “la limitazione dei distacchi alle sole ipotesi di cause tecniche o di forza maggiore è frutto esclusivo della normativa di recepimento, non rinvenendosi nella norma comunitaria alcuna manifestazione di preferenza per gli impianti di riscaldamento centralizzato”.Inoltre, si ritiene che “le esigenze sottese alla citata direttiva siano state comunque soddisfatte dalla modifica dell'art. 1118 c.c., il quale, nel subordinare la rinuncia all'utilizzo dell'impianto centralizzato all'assenza di squilibri funzionali ed aggravi di spesa, finisce col perseguire i medesimi obiettivi di risparmio energetico cari al legislatore comunitario”.
Già in passato i giudici di merito si erano soffermati sui rapporti tra le nuove norme sul distacco introdotte dalla legge n. 220/2012 e la disciplina europea. Il riferimento è, in particolare, alla sentenza del Tribunale di Firenze n. 535 del 19 febbraio 2015 .
In quella circostanza, il giudice aveva indicato le norme di qualità UNI quali parametri a cui fare riferimento per stabilire quali sono i costi di gestione che i condòmini distaccati devono continuare a pagare per l'impianto di riscaldamento centrale.
La sentenza del Tribunale di Roma peraltro affronta altri interessanti aspetti su cui vale la pena soffermarsi. In particolare, afferma la radicale nullità delle delibere che negano il distacco legittimo e delle delibere che pongono a carico dei “distaccati” le spese di consumo del riscaldamento centrale, non più dovute.
Disciplina del distacco - Il distacco dall'impianto centrale di riscaldamento, di norma, è consentito solo se previsto espressamente dal regolamento contrattuale o se autorizzato da tutti i condòmini, all'unanimità.
Già prima della riforma del 2012, tuttavia, la giurisprudenza ammetteva il distacco anche in assenza delle due condizioni anzidette, se il condòmino interessato dimostrava che dal distacco non sarebbero derivati squilibri termici e aggravi di spesa per gli altri utenti (Cass. civ. 5331/2012).
Tale ultima ipotesi è stata recepita dal nuovo comma 4 dell'art. 1118 c.c., che espressamente prevede la possibilità del singolo condòmino di distaccarsi dall'impianto di riscaldamento o di raffreddamento, qualora dimostri che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento od aggravi di spesa per gli altri condòmini.
Ripartizione delle spese dopo il distacco – Anche a seguito di un distacco legittimo, i condòmino rimane obbligato a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto comune, per la sua conservazione e messa a norma. È esonerato invece dal pagamento delle spese di consumo.
=> Distacco dall'impianto di riscaldamento, le considerazioni sul risparmio energetico.
Oneri probatori – Circa la prova della sussistenza dei citati presupposti di legittimità, è il condòmino che chiede il distacco a dover dimostrare che dalla sua rinuncia non deriveranno né aumenti di spese per gli altri condòmini, né uno squilibrio termino dell'intero edificio, pregiudizievole per la regolare erogazione del servizio.
Il caso risolto dal Tribunale di Roma - Proprio facendo leva sull'art. 1118 c.c., il Tribunale di Roma ha accolto il ricorso di due condomini e annullato tre delibere condominiali che, nel ripartire le spese, ponevano a carico dei due quelle relative ai consumi di riscaldamento.
I due ricorrenti, proprietari di tre immobili, avevano distaccato i propri appartamenti dall'impianto centrale allegando due relazioni tecniche che dimostravano la regolarità del funzionamento del servizio di condominio e l'inesistenza di aggravi di spesa a carico dei restanti condòmini.
Anche il perito nominato dal condominio confermava la relazioni di parte. Ciò nonostante, nell'assemblea successiva veniva prodotta,senza alcuna data e firma, un'ulteriore perizia del tecnico incaricato dal condominio, che smentiva la precedente.
Motivo per cui, l'assemblea aveva deciso di continuare ad addebitare ai due ricorrenti anche i costi di riscaldamento. Ma secondo il tribunale una relazione così fatta non può ritenersi valida, per cui deve ritenersi ampiamente dimostrata la sussistenza dei presupposti richiesti dall'art. 1118 e legittimo il distacco nel caso di specie.
È valido il divieto di distacco previsto nel regolamento? – La sentenza precisa che il distacco operato dai ricorrenti è legittimo anche a fronte di quanto previsto dal regolamento di condominio, nel quale si legge che “nessun condomino potrà sottrarsi alle spese condominiali di qualsiasi genere e per qualsiasi esercizio anche se egli rinunci alla cosa comune relativa”
Sul punto, il Tribunale richiama le affermazioni della Cassazione:in presenza dei requisiti di legittimità ora previsti dall'art. 1118 c.c., ciascun condòmino è titolare di un vero e proprio diritto al distacco; “Né può rilevare, in senso impediente, la disposizione eventualmente contenuta nel regolamento di condominio, anche se contrattuale, essendo quest'ultimo un contratto atipico meritevole di tutela solo in presenza di un interesse generale dell'ordinamento” (Cass. civ. n. 19893/2011).
Anche a voler ritenere che il regolamento di condominio possa validamente derogare al disposto dell'art. 1118 c.c., non vi è dubbio che tale deroga dovrebbe essere espressa ed esplicita, cioè essere riferita in maniera specifica al distacco dall'impianto di riscaldamento (cfr. Trib. Roma 12.8.2009). Nel caso in esame, invece, si trattava di una clausola assolutamente generica.
La delibera che nega il distacco è nulla – Una volta accertata la legittimità del distacco ai sensi dell'art. 1118 c.c., le delibere che non autorizzano il distacco devono considerarsi nulle (e non semplicemente annullabili) per violazione del diritto individuale del condomino sulle cose comuni.
Allo stesso modo, devono considerarsi nulle anche le delibere, successive, che hanno approvato il bilancio preventivo e consultivo senza tener conto del distacco, nella parte in cui hanno posto a carico dei “distaccati” le spese di consumo relative al riscaldamento.
Si tratta di una precisazione importante, perché la radicale nullità consente di impugnare le delibere senza limiti di tempo, quindi anche oltre il termine perentorio di 30 giorni previsto dall'art. 1137 c.c.
Il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato, accompagnato dalla relazione tecnica che dimostra l'assenza di squilibri termici e di aggravio di spese per gli altri condòmini, rispetta pienamente le norme europee sul rendimento energetico nell'edilizia.
È quanto affermato dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 18721 del 22 settembre 2015. La sentenza conferma la compatibilità della nuova disciplina del distacco con la normativa europea, non rilevando alcun contrasto tra l'art. 1118 c.c. e la Direttiva 2002/91/CE.
Secondo il giudice capitolino, “la limitazione dei distacchi alle sole ipotesi di cause tecniche o di forza maggiore è frutto esclusivo della normativa di recepimento, non rinvenendosi nella norma comunitaria alcuna manifestazione di preferenza per gli impianti di riscaldamento centralizzato”.Inoltre, si ritiene che “le esigenze sottese alla citata direttiva siano state comunque soddisfatte dalla modifica dell'art. 1118 c.c., il quale, nel subordinare la rinuncia all'utilizzo dell'impianto centralizzato all'assenza di squilibri funzionali ed aggravi di spesa, finisce col perseguire i medesimi obiettivi di risparmio energetico cari al legislatore comunitario”.
Già in passato i giudici di merito si erano soffermati sui rapporti tra le nuove norme sul distacco introdotte dalla legge n. 220/2012 e la disciplina europea. Il riferimento è, in particolare, alla sentenza del Tribunale di Firenze n. 535 del 19 febbraio 2015 .
In quella circostanza, il giudice aveva indicato le norme di qualità UNI quali parametri a cui fare riferimento per stabilire quali sono i costi di gestione che i condòmini distaccati devono continuare a pagare per l'impianto di riscaldamento centrale.
La sentenza del Tribunale di Roma peraltro affronta altri interessanti aspetti su cui vale la pena soffermarsi. In particolare, afferma la radicale nullità delle delibere che negano il distacco legittimo e delle delibere che pongono a carico dei “distaccati” le spese di consumo del riscaldamento centrale, non più dovute.
Disciplina del distacco - Il distacco dall'impianto centrale di riscaldamento, di norma, è consentito solo se previsto espressamente dal regolamento contrattuale o se autorizzato da tutti i condòmini, all'unanimità.
Già prima della riforma del 2012, tuttavia, la giurisprudenza ammetteva il distacco anche in assenza delle due condizioni anzidette, se il condòmino interessato dimostrava che dal distacco non sarebbero derivati squilibri termici e aggravi di spesa per gli altri utenti (Cass. civ. 5331/2012).
Tale ultima ipotesi è stata recepita dal nuovo comma 4 dell'art. 1118 c.c., che espressamente prevede la possibilità del singolo condòmino di distaccarsi dall'impianto di riscaldamento o di raffreddamento, qualora dimostri che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento od aggravi di spesa per gli altri condòmini.
Ripartizione delle spese dopo il distacco – Anche a seguito di un distacco legittimo, i condòmino rimane obbligato a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto comune, per la sua conservazione e messa a norma. È esonerato invece dal pagamento delle spese di consumo.
=> Distacco dall'impianto di riscaldamento, le considerazioni sul risparmio energetico.
Oneri probatori – Circa la prova della sussistenza dei citati presupposti di legittimità, è il condòmino che chiede il distacco a dover dimostrare che dalla sua rinuncia non deriveranno né aumenti di spese per gli altri condòmini, né uno squilibrio termino dell'intero edificio, pregiudizievole per la regolare erogazione del servizio.
Il caso risolto dal Tribunale di Roma - Proprio facendo leva sull'art. 1118 c.c., il Tribunale di Roma ha accolto il ricorso di due condomini e annullato tre delibere condominiali che, nel ripartire le spese, ponevano a carico dei due quelle relative ai consumi di riscaldamento.
I due ricorrenti, proprietari di tre immobili, avevano distaccato i propri appartamenti dall'impianto centrale allegando due relazioni tecniche che dimostravano la regolarità del funzionamento del servizio di condominio e l'inesistenza di aggravi di spesa a carico dei restanti condòmini.
Anche il perito nominato dal condominio confermava la relazioni di parte. Ciò nonostante, nell'assemblea successiva veniva prodotta,senza alcuna data e firma, un'ulteriore perizia del tecnico incaricato dal condominio, che smentiva la precedente.
Motivo per cui, l'assemblea aveva deciso di continuare ad addebitare ai due ricorrenti anche i costi di riscaldamento. Ma secondo il tribunale una relazione così fatta non può ritenersi valida, per cui deve ritenersi ampiamente dimostrata la sussistenza dei presupposti richiesti dall'art. 1118 e legittimo il distacco nel caso di specie.
È valido il divieto di distacco previsto nel regolamento? – La sentenza precisa che il distacco operato dai ricorrenti è legittimo anche a fronte di quanto previsto dal regolamento di condominio, nel quale si legge che “nessun condomino potrà sottrarsi alle spese condominiali di qualsiasi genere e per qualsiasi esercizio anche se egli rinunci alla cosa comune relativa”
Sul punto, il Tribunale richiama le affermazioni della Cassazione:in presenza dei requisiti di legittimità ora previsti dall'art. 1118 c.c., ciascun condòmino è titolare di un vero e proprio diritto al distacco; “Né può rilevare, in senso impediente, la disposizione eventualmente contenuta nel regolamento di condominio, anche se contrattuale, essendo quest'ultimo un contratto atipico meritevole di tutela solo in presenza di un interesse generale dell'ordinamento” (Cass. civ. n. 19893/2011).
Anche a voler ritenere che il regolamento di condominio possa validamente derogare al disposto dell'art. 1118 c.c., non vi è dubbio che tale deroga dovrebbe essere espressa ed esplicita, cioè essere riferita in maniera specifica al distacco dall'impianto di riscaldamento (cfr. Trib. Roma 12.8.2009). Nel caso in esame, invece, si trattava di una clausola assolutamente generica.
La delibera che nega il distacco è nulla – Una volta accertata la legittimità del distacco ai sensi dell'art. 1118 c.c., le delibere che non autorizzano il distacco devono considerarsi nulle (e non semplicemente annullabili) per violazione del diritto individuale del condomino sulle cose comuni.
Allo stesso modo, devono considerarsi nulle anche le delibere, successive, che hanno approvato il bilancio preventivo e consultivo senza tener conto del distacco, nella parte in cui hanno posto a carico dei “distaccati” le spese di consumo relative al riscaldamento.
Si tratta di una precisazione importante, perché la radicale nullità consente di impugnare le delibere senza limiti di tempo, quindi anche oltre il termine perentorio di 30 giorni previsto dall'art. 1137 c.c.
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Sto parlando di un caso che può accadere.
Il fatto che tu non abbia condomìni che prevedano espressamente l'autorizzazione nel loro regolamento non esclude che in altri possa essere regolamentata.
Non è questione di fortuna, semplicemente che a te non sia mai capitato non significa nulla.
Quando ho parlato di ottenere il permesso dal condominio, ho premesso che non conosco il caso specifico: ho cioè avvertito che è necessario informarsi sul punto "distacco" anche per ciò che potrebbe essere previsto dal regolamento di condominio.
Accertata la legittimità del distacco, qualsiasi delibera che lo vieta è nulla anche in presenza di un Regolamento contrattuale.